相続した不動産の活用方法(失敗しないために)

2024/08/12

不動産を相続したけれど、どうやって活用しようかな...と悩まれていませんか？　　あるいは、将来の相続に向けて、不安がある方もいらっしゃるかもしれません。

土地活用には様々な種類があるので、自分の不動産にはどの活用方法が一番適しているのか見極めるのは簡単ではありません。でも、不動産を使わずに所有しているだけでは、固定資産税や維持管理費がかかるだけでなく、不法投棄被害などのリスクもあります。これは相続だけでなく、すでに自分で「空き家」や「土地」を持っている場合も同じです。

ちなみに、不動産を有効活用するためには、高額な初期投資が必要なのでは？と思われている方もおられますが、初期費用を抑えた活用方法もあります。　

　1．相続した不動産を活用しないリスクとは？

相続した不動産を何も使わずに所有していると、実は多大なリスクがあります。不動産を所有していると固定資産税や都市計画税は毎年必ず課税されるので、有効活用しなければ資産を減らす一方です。さらに維持管理費がかかったり、手間がかかったりするデメリットもあります。逆に、費用や手間を惜しんで、空き家や空き地を手入れせずに放置していると、犯罪に巻き込まれるリスクがあります。、放火、不法投棄の被害にあったり、害虫発生、不審者の侵入などの例もあるので注意が必要です。また、建物は人が住まない状態が続くと、傷むのが早くなります．空き家になって数年経過してから、住んだり売却しようと思っても、すぐに住めるような状態ではなくなっており、余計な修繕費用が発生してしまうこともあります。その上、空き家をそのままにしていて倒壊の危険があると判断される状態になり、「特定空き家」に指定されてしまうと「住宅用地の特例が適用されなくなって固定資産税が上がってしまうこともあります。このように、使い道がない不動産を所有していると、逆に資産を減らしてしまい、不動産が負動産になってしまってはもったいないことです。

2．相続した建物の活用方法　　

「空き家建物」と言えば一戸建てだけでなく、アパートやマンションも含まれます。ここでは、空き家となっている建物を活用する方法を紹介します。

賃貸経営

まずは、、一戸建てが空き家になっている場合、そのままの状態で貸すことが考えられます。この方法は最も手っ取り早く、手軽に取り組める活用方法です。

入居者のいるアパートやマンションを相続した場合は、そのまま貸し続けることで、安定した副収入が得られます。もし、空室があったり、管理会社の管理状態に不満を感じたりするような場合には、管理会社を変更して．入居者募集からしっかり行うといった対応を検討するのがおすすめです。

リフォーム、リノベーションして貸す

そのままでは貸せない状態であれば、物件をリフォームして賃貸に出す方法があります。少し傷んでいるけれども手を入れればまだまだ人が住める状態なら、必要なところをリフォームすると、十分活用できます。また、アパートやマンションの場合なら、オートロック機能を付ければ、賃料を高めに設定できるので、収益性が高まります。

リフォームやリノベーションをするときは．どこまで手を入れるかが重要となってきます。その工事によって物件の付加価値がどのくらい上がり、それによってどのくらいの賃料を得る見込みがあるのが、具体的にシュミレーションをすることが大切です。

主なものをざっと紹介しましたが、他にもまだ、方法があるので、検討してみてください。...

3．相続した土地の活用方法

次に、更地を所有している場合の活用方法を紹介します。

新しく建物(アパート、マンション)を建築

相続した土地に、新しくアパートやマンションを建築して賃貸経営する活用方法。この方法は、最も収益性の高い方法ですなぜならアパートを建築する場合、複数の部屋を作るので、複数の入居者が得られます。部屋が全部埋まれば1戸あたりの家賃は高くなくても、相当な収益になります。また、マンション経営であれば、堅牢な構造になるので、長期的な収入が見込める点も魅力です。一度入居したら１年〜２年は居住することが一般的ですし、賃借人が気に入れば、何度も契約を更新して住み続けてくれるでしょう。利回りの高いアパートやマンションは将来の年金代わりにもなるし、資産価値も高いです。

ただし、大きさや構造によっては建築費用が高額になるので、多くのケースではアパートローンの利用が必要になります。

ローンを利用する場合、特にキャッシュフローに注意が必要です。キャッシュフローとは、賃料収入からローン返済金、管理費用、修繕費用、税金などの経費をすべて差し引いた「手取り」の収入のことです。

キャッシュフローがマイナスにならないよう、収支計算を行うなど、事前の計画が必要です。

戸建て賃貸を建てる

最近特に注目されている戸建て賃貸経営は、賃貸用に戸建て住宅を建てる方法です。人気の住宅地だけれどすでに競合アパートが多いエリヤでは、戸建て賃貸にすることで差別化を図ることができます。戸建て賃貸は特にファミリー層に人気がありますが、供給が少なく、潜在需要が多いと言われています。戸建て賃貸なら敷地に合わせた棟数を計画でき、将来は一棟ずつ売却することもできます．また、アパートより建築費を抑えられるケースもあります。

駐車場経営(月極駐車場．コインパーキング) 駐車場経営は、建物を建てる活用方法よりも初期費用を抑えることができます。更地のままで有効利用ができるため、将来的に他の活用方法に変えたい時に転用しやすいというメリットもあります。駐車場にするときは、コインパーキングと月極駐車場のどちらにするか、立地条件に応じて判断します。コインパーキングの場合は、土地を専門業者に貸し出して毎月定額の賃料を受け取る方式が多いですが、オーナーの費用負担で機械を設置して管理だけを委託することも可能です。駐車場は駅．病院の近くや住宅地、商業地など様々な立地で需要があり、狭い土地から広い土地まで柔軟に活用できます。

高齢者向けの賃貸住宅や施設　　　　　　

立地によっては、マンションやアパートよりも「サービス付き高齢者住宅」や「有料老人ホーム」などが向いていることがあります。これらのシニア向け施設は、郊外で交通の便が悪くても、住環境が良ければ成り立ちますし、高齢化社会に適した活用方法のため人気が高まっています。シニアむけの住宅や施設には様々な種類があり、その地域によって不足している施設が異なるため、ニーズに合わせて計画することが大切になってきます。

・貸店舗　　

建物を建てて．店舗として貸し出す方法もあります。住宅と比べて店舗の賃料相場は高めになるため、店舗需要が多い場所ならばおすすめです。貸店舗経営は、幹線道路沿いや駅．観光地の近くなど人通りの多い土地なら検討したい活用方法です。

・トランクルーム

　トランクルームは、住居スペースの狭い都市部などで需要が多く狭い土地や日当たりの悪い場所でも経営可能です。利用者は増加傾向にあるため、将来性も高いと言われています。アパート経営に比べると、初期コストが小さく、維持費や管理の手間も少ないので手軽に始められます。トランクルーム専門業者に一括して借り入れてもらったり、管理業務を委託することもできます。

資材置場として貸すなど、他にも方法はあります。状況に応じて、検討することが重要になってきます。

4．相続した不動産を活用する時に初期投資を抑える方法

アパート、マンション経営など、収益性が高い土地活用を始める時には、ある程度の初期投資が必要になります。ただし、初期投資は

できるだけ節約したいと考える方が多いのではないでしょうか？そこで、初期投資をできるだけ抑えたい場合の方法を紹介します。

・土地を貸して建物を建ててもらう

土地オーナーの費用負担で建物を建てるのではなく、土地を第三者に貸して建物を建ててもらうという選択技もあります。このとき「定期借地権契約」を結んで土地を貸し出せば、契約の更新がないため、一定期間後には確実に土地が帰ってきます。貸している間に建てる建物等の費用は借主の負担となり、低リスクで安定収入が得られます。また、定期借地権を設定している土地は、相続税評価額が下がるため、相続対策にもなります。

先祖代々の土地を売りたくない、土地活用ちをする初期投資費用が足りない、誰かに長期間使ってほしいという場合などに向いています。

・等価交換方式を利用する

等価交換は、都市部の広い土地など分譲マンションに向いている土地には有効な方法です。等価格交換では、土地の一部と完成した建物の一部を交換します。つまり、土地のオーナーがデベロッパーなどに土地の一部を提供して、デベロッパーが建物を建てた後に完成した建物の一部(区分所有権)が提供されます。土地と建物の価値が等しくなるように交換するので、オーナーは初期費用をかけずに土地を有効活用できます。オーナー所有となった部屋には、自分が住んでもよいし、賃貸経営をすることもできます。

・建設協力金を活用する

コンビニ、ファミリーレストランなどのテナントから建築資金として「建築協力金」を差し入れてもらい、、土地オーナーが自分の名義で建物を建てる形態のことを建築協力金方式といいます。

店舗を借りてくれる人があらかじめ決まっているので、テナント募集の必要がなく、空室リスクを回避できます。なお、建設協力金は賃料から相殺する形で返還していくのが一般的です。

5．相続した不動産有効活用で相続税対策

・建物を建てる:：土地に建物を建てることで、土地の評価額を下げることができます。建物を賃貸経営に活用することで、相続税の納税負担を軽減できます。

・土地を賃貸に出す:：土地を第三者に貸すことで、土地の評価額が下がり、相続税の税率も低くなります。

・貸家建付地を活用する:：建物を建てて賃貸に出す場合、評価額が1〜2割下がる特例があります。

・小規模宅地等の特例を利用する：居住用だけでなく、事業用の土地でも特例を受けることができます。評価額から最大8割下がることもあります。

＊これらの方法を検討する際には、専門家に相談すること遠おすすめします。

6.株式会社明陽住建のこだわりの家づくり

・耐震構造

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