親の土地に家を建てると贈与税はかかる？借りる・もらう・相続の違いをやさしく解説
2026/04/27
目次
親の土地があるなら、土地探しがいらない分だけ家づくりは進めやすい。
そう思っていたのに、いざ話が具体的になると、
「このまま親名義の土地に建てて大丈夫？」
「土地を借りるだけなら税金はかからないの？」
「いっそ名義を移した方がいいの？」
そんな疑問が次々に出てくる方は少なくありません。
特に最近は、実家や親の土地を受け継いで家づくりを考える方が増えています。
その時大切なのは、家の話を先に進めることではなく、土地の扱いを整理することです。
この記事の要点
１．親の土地を地代や権利金なしで借りる「使用貸借」なら、国税庁はその土地を使う権利の価額をゼロとして扱っており、借地権相当額の贈与税は課税されないとしています。
2．ただし、土地そのものをもらう話は別です。贈与税は、個人から贈与により財産を取得した時にかかる税金で、暦年課税では年間110万円の基礎控除を超える部分が課税対象になります。
3．さらに、親から住宅資金の援助を受ける場合は別の制度があり、一定の要件を満たせば、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与について、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで非課税となる特例があります。
結論として、親の土地に家を建てても、すぐ贈与税がかかるとは限りません。
結論｜親の土地に家を建てても、すぐ贈与税がかかるとは限りません
いちばん誤解されやすいのですが、親の土地に子どもが家を建てる場合でも、親の土地を無償で借りる「使用貸借」であれば、国税庁は「土地を使用する権利の価額はゼロ」としており、子どもが借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課税されることはないとしています。
ただしこれは、土地を借りているだけの話です。
将来その土地を親から相続するときは、相続税の対象になり、評価は貸宅地ではなく自用地としての評価になります。
つまり、
「今は贈与税がかからない」ことと、
「将来も税金の問題がない」ことは、
同じではありません。
親の土地に家を建てる話は、次の3つを分けて考えるとわかりやすくなります
1．親の土地を借りて建てる
（もっとも多いのがこの形です）
地代や権利金を払わず親の土地を使うなら、税務上は使用貸借として整理されることが多く、借地権相当額の贈与税は課税されない考え方になります。
親の土地があるご家庭では、まずこの形が現実的な選択肢になることが多いです。
ただ、親は「貸すつもり」、子は「いずれもらえるつもり」で話していることも多く、後から認識の差が出ることがあります。
だからこそ、最初の段階で、
借りる話なのか、もらう話なのか、将来相続する前提なのか
をそろえておくことが大切です。
2．親から土地そのものをもらう
この場合は、土地を使う権利の話ではなく、土地という財産そのものの贈与になります。
贈与税は個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金で、暦年課税では、その年に受けた財産の合計額から110万円を差し引いた残りに対して課税されます。
「いっそ親から土地をもらってしまった方が話が早い」と感じる方もいますが、土地の名義を移すということは、財産の贈与として考える必要が出てきます。
贈与税は、暦年課税か相続時精算課税かで考え方も変わりますし、申告や届出が必要になる場合もあります。
そのため、家を建てる会社としては、建物の計画が固まる前に土地の名義まで動かすより、まずは「借りるのか」「もらうのか」「将来相続するのか」を家族で整理したうえで、税理士などにも確認して進める方が安全だと考えています。
3．今は借りて、将来相続する
親が元気なうちは、使用貸借で土地を使い、将来相続する考え方です。
この場合、今すぐ土地の名義を動かさなくても家づくりは進めやすい一方で、相続時には、その土地が相続税の対象になります。
条件が合えば、小規模宅地等の特例により、被相続人の居住用宅地は330㎡まで80％減額される可能性がありますが、適用には要件があります。
このあたりは、ご家族の状況によって変わるので、「うちはどうか」を早めに整理しておくと安心です。
「使用貸借なら安心」と
言い切れない理由
使用貸借は、親子で家づくりを進めるうえで現実的な選択肢です。
ただし、家づくりの現場では税金だけでなく、次のような点も一緒に見ておく必要があります。
・親以外にも相続人がいる
・古い家が残っている
・境界がはっきりしない
・前面道路との関係で建て替え条件が変わる
・親は「貸すつもり」でも、子は「いずれもらえる」と思っている
こうしたズレがあると、設計より前の段階で話が止まりやすくなります。
税金の話と、敷地の話と、家族の話は、実際には全部つながっています。
土地をもらう方が簡単とは限りません
「いっそ親から土地をもらってしまった方が話が早い」と感じる方もいます。
ですが、土地の名義を移すということは、財産の贈与として考える必要が出てきます。
そのため、家を建てる会社としては、建物の計画が固まる前に土地の名義まで動かすより、まずは
「借りるのか」
「もらうのか」
「将来相続するのか」
を家族で整理したうえで、税理士などにも確認して進める方が安全だと考えています。
親からの援助は「土地」と「現金」で話が違います
もうひとつ大事なのはここです。
親から受ける支援には、土地をもらう場合と、住宅資金を出してもらう場合があります。
この2つは同じように見えて、制度上は別の話です。
住宅資金の援助については、一定の要件を満たせば非課税特例が使える可能性があります。
国税庁は、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与について、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで非課税としています。
住宅性能証明書などの書類が必要となるため、高性能住宅を建てる会社と早めに話しておく意味が大きいテーマです。
明陽住建のように、木の家で性能も大切にする家づくりを考える場合は、この制度と家づくりの進め方を一緒に見ておくと整理しやすくなります。
こんな方は、家の相談と一緒に土地の整理から始めた方が安心です
・親の土地に建てるつもりだけれど、名義をまだ確認していない
・兄弟姉妹がいて、将来の話がふんわりしている
・実家を壊すか残すか決まっていない
・親から土地なのか資金なのか、どちらの援助になるか決まっていない
・なるべく余計な税負担を避けながら、高性能な本物の木の家を建てたい
こうした場合は、住宅のプランづくりだけを先に進めるより、土地の扱いを整理しながら家づくりを考える方が、結果的に遠回りが少なくなります。
親の土地に建てる家づくりは、家の前に「土地の整理」が大切です
親の土地に家を建てる場合、
無償で借りる「使用貸借」なのか、
土地そのものをもらうのか、
今は借りて将来相続するのかで、考えるべき税金は変わります。
そして、親から現金で援助を受ける場合は、住宅取得等資金の贈与の特例という別の考え方もあります。
高性能住宅は、この制度と相性がよい場合があります。
だからこそ、親の土地に建てる家づくりは、
「建てられるかどうか」だけではなく、
どういう形で建てるのが家族にとって無理がないか
まで見て進めることが大切です。
まずは、家づくりの進め方からご相談ください
親の土地に家を建てたい。
でも、税金も名義も気になる。
そんな方は、敷地の状況とご家族の考えを整理しながら、家づくりの進め方を一緒に考えていきましょう。
当社では、協力専門スタッフ（ファイナンシャルプランナー2級）による無料相談を行っています（要予約）。
お気軽にお問い合わせください。
親の土地・相続・建て替えのご相談はこちら
家づくりの進め方
まずはメール・LINEで相談したい方はこちら
資料請求・お問い合わせ
※この記事は、国税庁のタックスアンサー等の公開情報をもとにした一般的な説明です。税額や特例の適用可否は、家族構成、名義、相続関係、住宅の性能要件などによって変わります。実際の判断は、税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
この記事を書いた人
このブログは、株式会社明陽住建 代表取締役 一級建築士 原田 明が書いています。
38年の家づくり経験の中で、300棟を超える設計・現場管理に携わり、1000件以上の建築図面を見てきました。
土地探し、住宅ローン、木の家づくりまで含めて、家づくりの前段階からご相談をお受けしています。
株式会社 明陽住建
〒4620043
愛知県名古屋市北区八代町2-10-2
電話 052-918-8331
FAX 052-918-8332
アクセス情報:コメダ珈琲店の2階です。
