親の土地に家を建てると贈与税はかかる？借りる・もらう・相続の違いをやさしく解説

2026/04/27

親の土地があるなら、土地探しがいらない分だけ家づくりは進めやすい。そう思っていたのに、いざ話が具体的になると、「このまま親名義の土地に建てて大丈夫」「土地を借りるだけなら税金はかからないの？」「いっそ名義を移した方がいいの？」そんな疑問が次々に出てくる方は少なくありません。特に最近は、実家や親の土地を受け継いで家づくりを考える方が増えています。その時大切なのは、家の話を先に進めることではなく、土地の扱いを整理することです。

1.親の土地を地代や権利金なしで借りる「使用貸借」なら、国税庁はその土地を使う権利の価格をゼロとして扱っており、借地権相当額の贈与税は課税されないとされています。

2．ただし、土地そのものをもらう話は別です。贈与税は．個人から贈与により財産を取得した時にかかる税金で、暦年課税では年間110万円の基礎控除を超える部分が課税対象になります。

、3．さらに．親から住宅資金の援助を受ける場合は別の制度があり、一定の要件を満たせば、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与について、省エネ等住宅は、1000万円、それ以外の住宅は500万円まで非課税となる特例があります。

結論として．親の土地に家を建ててもすぐ贈与税がかかるとは限りません。

いちばん誤解されやすいのですが、親の土地に子供が家を建てる場合でも、親の土地を無償で借りる「使用貸借」であれば、国税庁は「土地を使用する権利の価格はゼロ」としており、子供が借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課税されることはないとしています。ただしこれは、土地を借りているだけの話です。将来その土地を親から相続するときは、相続税の対象になり、評価は貸宅地ではなく自用地土地としての評価となります。つまり、「今は贈与税はかからないの」ことと、「将来も税金の問題ががない」ことは同じではありません

親の土地に家を建てる話は、次の３つを分けて考えるとわかりやすくなります。

1．親の土地を借りて建てる．(もっとも多いのがこの形です)

地代や権利金を払わず親の土地を使うなら、税務上は使用貸借として整理されることが多く．借地権相当額の税は課税されない考え方になります。

2．親から土地そのものをもらう

この場合は、土地を使う権利の話ではなく、土地という財産そのものの贈与になります。贈与税は個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金で、暦年課税ではその年に受けた財産の合計額から１１０万円を差し引いた残りに対して課税されます。

3．今は借りて、将来相続する。

親が元気なうちは、使用貸借で土地を使い、将来相続する考え方です。この場合、今すぐ土地の名義を動かさなくでも家づくりは進めやすい一方で、相続時には、その土地が相続税の対象になります。条件があえば、小規模宅地等の特例により、被相続人の居住用宅地は３３０㎡まで80％減額される可能性がありますが、適用には要件があります。

「使用貸借なら安心」といいきれない理由

使用貸借は．親子で家づくりを進めるうえで現実的な選択技です。ただし、家づくりの現場では税金だけでなく、次のような点も一緒に見ておく必要があります。

・親以外にも相続人がいる。

・古い家が残っている。

・境界がはっきりしない。

・前面道路との関係で建て替え条件が変わる。

・親は「貸すつもり」でも、子は「いずれもらえる」と思っている。

こうしたズレがあると、設計より前の段階で話が止まりやすくなります。税金の

話と、敷地の話と、家族の話は、実際には全部つながっています。

土地をもらう方が簡単とは限りません。

「いっそ親から土地をもらってしまった方が話が早い」と感じる方もいます。ですが、土地の名義を移すということは、財産の贈与として考える必要が出てきます。贈与税は、暦年課税か相続時精算課税かで考え方も変わりますし、申告や届出が

必要になる場合もあります。そのため、家を建てる会社としては、建物の計画が固まる前に土地の名義まで動かすより、まずは「借りるのか」「もらうのか」「将来相続するのが」を家族で整理したうえで、税理士などにも確認して進める方が安全だと考えています。